法拍房(法院通过网络司法拍卖平台强制拍卖的房屋)

来源：互联网

法拍房（英文名：Foreclosure），是法院通过最高人民法院规定的网络司法拍卖平台强制拍卖的房屋，执行过程需遵循《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。

法拍房主要来源于商业贷款逾期、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收和无主财产5种情形。最高人民法院规定的合法网络司法拍卖平台有7家，包括阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所、中国工商银行的融e购和公拍网。拍卖流程包括查封、评估、公告及网络竞拍，竞买人需缴纳保证金并核实房屋瑕疵信息。2024年上半年，中国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年7.42万套增加约5.8%，但总成交金额有所下滑，为1537.3亿元。2025年1-11月，中国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量64.9万套，同比下降6.5%；最终成交拍品数量为15.2万套，同比下降3.5%；总成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%。

法拍房是一种独特的房地产投资和购置方式，往往能以低于市场价的价格成交，吸引购房者、投资者的目光，但购房者同时需要关注房屋质量、房屋产权、税费等潜在问题。2021年3月22日，成都市市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，成都法拍房限购。2025年2月，中山市住房公积金管理中心发布《中山市住房公积金贷款购买法拍房操作细则》，明确了法拍房公积金贷款的定义、法拍房公积金贷款申请条件和法拍房公积金贷款模式等内容，拓宽了住房公积金贷款的使用范围。

定义

法拍房，是法院通过最高人民法院规定的网络司法拍卖平台强制拍卖的房屋。

主要来源

一般来说，法拍房主要来源于5种情形：

商业贷款逾期

购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提起诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

民间借贷纠纷

债务人将自有房产抵押给债权人，到期无法还款，债权人向法院申请强制执行拍卖房产以偿还债务。

金融犯罪

金融罪犯在刑事案件中的房产所得被查扣，通过法院拍卖，变现后返还给受害人。

司法没收

涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，其名下房产被没收，依法进行拍卖，变现所得上缴国库。

无主财产

无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

拍卖平台

最高人民法院规定有7家合法网络司法拍卖平台，包括淘宝（阿里拍卖）、北京京东世纪信息技术有限公司（京东拍卖）、人民法院的诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所、中国工商银行的融e购、公拍网。

拍卖流程

司法拍卖严格遵循法定程序，兼顾效率与公平，既保护申请执行人的合法权益，也维护被执行人和竞买人的正当利益。

财产查封与公示

法院执行人员应当制作裁定书，对不动产采取查封措施，并可根据需要张贴查封公告。

财产评估

双方当事人可通过协商议价、采用网络询价、指定评估机构进行财产评估，如未对案涉财产价值达成一致意见，也未协商采用网络询价或指定评估机构，则由法院应当通过随机摇号等方式选定评估机构。评估结果送达当事人后，若对价格有异议，可在5日内申请重新评估。

发布拍卖公告

第一次拍卖将依法公告三十日；若第一次拍卖流拍，将在保留价的基础上进行降价发起第二次拍卖，第二次拍卖将依法公告十五日。

实施网络拍卖

首次降价幅度将在评估参考价基础上进行，降幅最高为30%，第二次降价将在第一次拍卖保留价基础上进行，降幅最高为20%。拍卖过程全程公开并保留记录。

成交确认与权属转移

买受人付清款项后，法院出具裁定书，并发出协助执行通知书，不动产登记机构应当依据裁定办理过户。

潜在风险

法拍房是一种独特的房地产投资和购置方式，往往能以低于市场价的价格成交，吸引购房者、投资者的目光，为购房者提供了“捡漏”的机会。然而，法拍房因其特殊的来源和复杂的背景，也存在着一些潜在风险。

房屋是否存在瑕疵

房屋质量问题不仅关乎居住的舒适度与安全性，还直接影响到房产价值与未来的维护成本。在实践中，法院通常会在拍卖公告中对已知的瑕疵进行告知或提醒。购房者参与竞拍前应仔细了解公告相关内容，一旦参与竞拍并成功竞得房屋、支付房屋价款后，其行为即被视为对房屋现状的全面认可，并自愿承担拍卖标的物可能存在的瑕疵风险。

房屋产权是否清晰

购房者参与竞拍前应仔细阅读拍卖公告，了解房屋产权信息，包括但不限于土地出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理产权登记、有无设置抵押担保等。如果拍卖房屋尚未具备登记办证条件或存在无法登记办证情形，法院一般会在拍卖公告中提示并按照现状进行拍卖。购房者在参与竞拍前应注意核实上述事项，如果成功拍得房屋，则视为接受可能无法办理产权过户手续的风险。

房屋是否存在租约

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。因此，在实践中，若房屋仍在履行的租赁合同，竞买人即使取得了房屋所有权，也无法对抗承租人的租赁权。在租赁关系存续期间，竞买人不能以其为房屋的所有人为由，要求承租人退出房屋，合法的租赁合同的内容和效力也不受影响。因此，竞买人在参与竞拍房产前，应全面了解目标房产租赁及使用情况。

房屋是否设立居住权

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。若原房屋所有权人为特定关系人设定了居住权，即使房屋完成了拍卖过户手续，也可能依然无法使用。竞买人在参与竞拍房产之前，务必向居住权登记机构或拍卖法院进行咨询，核实该房产是否已设立居住权，以及居住权的设立时间、具体期限、居住权人身份信息等关键信息，避免出现无法使用的风险。

了解税费如何承担

法拍房可能因房屋产权性质、未办理产权登记等原因，存在较高的交易税费。如果拍卖公告明确税费全部由竞买人承担，将导致竞买人在成交后需额外支付较高税费，大大提高购买法拍房成本。税费增加的具体情形主要有：

1.划拨土地：政策性房屋如房改房、经济适用房等，其土地多为划拨性质，这意味着交易前可能需要补交土地出让金或土地收益金费用。

2.两次过户：若原业主仅完成合同网签备案、预告登记而未正式办理产权转移登记，竞得人可能需经历两次过户，从而支付两次税费。

3.费用累积：长期空置的“法拍房”可能因长时间无人管理而累积拖欠大量水电费、物业费等相关费用。

占用及腾房问题

有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行协商解决。对此，2019年江苏省高级人民法院专门发文，明确规定严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”，大大减轻了购买人的心理负担，激发了参与竞拍的积极性。

法拍房限购问题

以当地官方声明为准。在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。

法拍房解查封问题

法院将执行裁定书送达至不动产交易中心解除拍卖标的的法院查封及抵押，为买受人办理新的不动产权登记证。

法拍房贷款问题

个人征信良好，符合贷款条件，贷款细则根据各城市相关政策具体实施。

交易数据

阿里拍卖数据显示，自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，从2017年的24.22万上升到2019年的47.45万。

2024年8月，根据中指研究院数据，2024年上半年，全国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年7.42万套增加约5.8%，但总成交金额却有所下滑，为1537.3亿元，较去年同期减少约43.2亿元。

截止2025年9月底，2025年前三季度全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量54.7万套，较2024年同期57.6万套同比减少约4.9%。累计成交拍品数量约12.2万套，较2024年同期12.5万套减少约1.8%；总成交金额1858.3亿元，较上年同期总成交金额2361亿元减少约21.3%。各类法拍房源成交均价4748元/㎡，同比下降10.8%。

2025年12月10日，中指研究院发布监测数据显示，2025年1-11月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量64.9万套，同比下降6.5%；最终成交拍品数量为15.2万套，同比下降3.5%；总成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%。其中一线城市成交法拍住宅房源6345套，成交总金额328.1亿元，成交均价36318元/平方米。

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